Nieruchomości rolne nadal problemem przy sprzedaży udziałów i akcji

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 26 kwietnia 2019 r. wywarła niemały wpływ na transakcje sprzedaży udziałów i akcji spółek kapitałowych, które pozostają właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych. Chociaż komentowana zmiana przepisów została przyjęta jako liberalizująca obrót nieruchomościami rolnymi (a zatem również ułatwiająca dokonywanie transakcji z zakresu fuzji i przejęć w drodze sprzedaży udziałów lub akcji spółek, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych) to w dalszym ciągu transakcje te wiążą się z istotnymi ograniczeniami.

Dzień, który odmienił rynek obrotu nieruchomościami rolnymi

Polski rynek obrotu nieruchomościami rolnymi uległ znaczącemu przeobrażeniu dnia 30 kwietnia 2016 r., kiedy to w życie weszła ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Wskazany akt prawny wprowadził szereg systemowych utrudnień dla obrotu nieruchomościami rolnymi. Wraz z uchwaleniem tej regulacji w prasie wieszczono „paraliż rynku oraz masowe protesty”, wskazywano też na niechęć banków do udzielania kredytów hipotecznych pod grunty rolne. Jak się miało okazać, ustawa ta znacząco wpłynęła również na transakcje sprzedaży akcji i udziałów spółek pozostających właścicielami nieruchomości rolnych.

Skrępowane transakcje

Pierwotna regulacja przyznawała Agencji Nieruchomości Rolnych, obecnie zastąpionej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni większej lub równej 0,3 ha. Pomimo wyrażanych wcześniej obaw, iż komentowana regulacja prowadzić będzie do nacjonalizowania prowadzonych przez spółki przedsiębiorstw pod pretekstem ochrony rolnictwa, obserwacja poczynań KOWR prowadzi do wniosku, że prawo pierwokupu wykonuje on w pojedynczych przypadkach – najgłośniejszym dotychczas przykładem wykonania tego prawa było nabycie 100% udziałów WIDAWA Sp. z o.o. z siedzibą w Biestrzykowicach za cenę 21 mln złotych, a także ingerencja w 914 transakcji sprzedaży akcji Krajowej Spółki Cukrowej S.A. (Polski Cukier).

Pomimo nieczęstego korzystania przez KOWR z omawianego uprawnienia ustawie nie sposób odmówić znaczącego wpływu na przebieg właściwie każdej transakcji sprzedaży udziałów lub akcji, a w szczególności na pracę prawników wyspecjalizowanych w obsłudze fuzji i przejęć, którzy w żadnym razie nie mogą pominąć zbadania i ewentualnego uwzględnienia zagadnienia nieruchomości rolnych w obsługiwanej transakcji. Podmioty chcące dokonać transakcji sprzedaży udziałów bądź akcji spółek, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o wielkości określonej przez ustawodawcę (o czym poniżej), muszą zawrzeć warunkową umowę sprzedaży, która powinna być niezwłocznie przesłana do KOWR wraz z zawiadomieniem i szeregiem dokumentów (np. bilans oraz rachunek zysków i strat za trzy ostatnie lata obrotowe). Obecnie prawo pierwokupu nieruchomości rolnej może zostać przez niego wykonane w ciągu dwóch miesięcy od otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Nawet przy założeniu, że KOWR z tego uprawnienia nie skorzysta, omawiana regulacja w dalszym ciągu zdecydowanie wydłuża czas niezbędny na zamknięcie transakcji . Ulegnięcie natomiast pokusie naruszenia uprawnień KOWR lub nieświadome pominięcie tego zagadnienia w transakcji skutkuje najdalej idącą sankcją, a mianowicie nieważnością sprzedaży (co oznacza, że w świetle prawa nie dochodzi do sprzedaży udziałów lub akcji – pozostają one w majątku sprzedającego).

Więcej na temat spółek kapitałowych można przeczytać tutaj.

Liberalizująca moc nowelizacji

Nowelizacja nie znosi omówionych wyżej ograniczeń a jej łagodząca siła objawia się w zwiększeniu powierzchni nieruchomości rolnej, która przesądza o prawie pierwokupu po stronie KOWR. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego sprzed komentowanej zmiany przyznawała KOWR uprawnienie do pierwokupu udziałów lub akcji każdej spółki, będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 0,3 ha. Obecnie KOWR może zaingerować w sprzedaż akcji bądź udziałów w przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości rolnej należącej do przedmiotowej spółki jest nie mniejsza niż 5 ha.  Sytuacja kształtuje się analogicznie również wówczas, gdy powierzchnia poszczególnych nieruchomości rolnych wchodzących w skład aktywów spółki jest mniejsza od wskazanej wartości, jednakże łączna powierzchnia wszystkich gruntów rolnych będących własnością spółki (lub pozostająca w użytkowaniu wieczystym) jest równa 5 ha albo przekracza tę wielkość – także wtedy należy się liczyć z możliwością, że to KOWR, a nie swobodnie wybrany kupujący, nabędzie udziały bądź akcje tej spółki. Nowelizacja doprecyzowała również, że wskazane prawo pierwokupu dotyczy akcji bądź udziałów spółek kapitałowych, którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego (a nie wyłącznie prawo własności) nieruchomości rolnej.

Poszerzony katalog wyłączeń od prawa pierwokupu udziałów i akcji spółek kapitałowych

Istnieją jednak przypadki, w których KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu udziałów lub akcji spółek kapitałowych, pomimo spełnienia się wskazanych powyżej przesłanek. Prawo to już przed komentowaną nowelizacją było wyłączone w przypadku zbywania:

1. akcji spółek, które dopuszczone są do obrotu zorganizowanego (spółek publicznych),
2. udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej,
3. udziałów i akcji przez Skarb Państwa,
4. udziałów i akcji na rzecz spółki, której wyłącznym udziałowcem lub akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesłanie paliw ciekłych,
5. udziałów i akcji na rzecz spółki, która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego.

W następstwie nowelizacji katalog ten został poszerzony o szczególny przypadek zbywania udziałów i akcji na rzecz określonych spółek kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych. Zmodyfikowano także pojęcie osoby bliskiej, pod którym rozumie się teraz również rodzeństwo rodziców oraz pasierbów.

Uszczelnienie dotychczasowej regulacji

Regulacja z 26 kwietnia 2019 r. wyłączyła także możliwość stosowania praktyk służących obejściu prawa pierwokupu.  Wcześniej bowiem spółka mogła ustanowić zastaw na akcjach i udziałach w celu zapobieżenia skorzystaniu przez KOWR ze swojego uprawnienia. Obecne przepisy stanowią, że w przypadku gdy udziały lub akcje obciążone są prawem zastawu, KOWR dokonywać będzie zapłaty ceny w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o wygaśnięciu zastawu.

Co więcej, także umowy spółek z ograniczoną odpowiedzialnością oraz statuty spółek akcyjnych będących właścicielami nieruchomości rolnych nie zniweczą już możliwości zakupu przez KOWR ich udziałów lub akcji. Na mocy odpowiedniego stosowania art. 600 Kodeksu cywilnego, wszelkie postanowienia zawarte w statutach bądź umowach spółek, mające na celu udaremnienie wykonania przez KOWR prawa pierwokupu, są bezskuteczne względem KOWR.