Często zdarza się, że spółki zamierzające przeprowadzić reorganizację, polegającą na: przekształceniu w inną spółkę, podziale lub połączeniu z inną spółką, posiadają nieruchomości rolne. Niejednokrotnie procesy reorganizacji obejmują kilka etapów np. połączenie spółek lub podział spółki, a następnie przekształcenie. Jakie obowiązki wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) wiążą się z takimi działaniami, jeśli spółka podlegająca reorganizacji posiada ziemię rolną?
Reorganizacje biznesu z ziemią rolną
W czerwcu ubiegłego roku weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego („UoKUR”), która, między innymi, wyeliminowała konieczność uzyskania uprzedniej zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) na nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia lub połączenia spółek (art. 2a ust. 3 pkt 11 oraz art. art. 2a ust. 4 UoKUR).
Ubiegłoroczna nowelizacja nie zniosła natomiast uprawnienia KOWR do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej, której własność przeszła na inną spółkę w wyniku podziału, przekształcenia lub połączenia za zapłatą ceny tej nieruchomości (art. 4 ust.1 pkt 4 lit. b). Zatem po rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym podziału, połączenia lub przekształcenia, w wyniku którego doszło do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów UoKUR, spółka nabywająca zobowiązana jest niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie KOWR, który w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia, jest uprawniony do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości.
Ustawodawca nie zdecydował się także na zniesienie zakazu zbywania i oddawania w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody KOWR w ciągu 5 lat od dnia przejścia jej własności na nowego właściciela – zgoda taka jest wydawana na wniosek nabywcy jedynie w przypadkach uzasadnionych jego ważnym interesem lub interesem publicznym (art. 2b ust. 3 UoKUR). Ponadto, w ciągu 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej, nabywca zobowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przy czym o gospodarstwie rolnym w rozumieniu UoKUR mówimy, jeśli całość nieruchomości rolnych, tworzących gospodarstwo rolne przekracza 1 ha.
Niejasne zapisy UoKUR
W przywołanych wyżej przepisach UoKUR pojawiają się pojęcia „zbycia” i „nabycia” nieruchomości rolnej, tymczasem UoKUR definiuje jedynie „nabycie” nieruchomości rolnej. Zgodnie z Ustawą (art. 2 pkt 7 UoKUR), „nabycie nieruchomości rolnej” to „przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.”, przy czym do innych zdarzeń prawnych skutkujących nabyciem nieruchomości, art. 4 ust.1 pkt 4 lit. b) UoKUR zalicza m. in. procesy reorganizacyjne tj.: podziały, przekształcenia oraz łączenia spółek prawa handlowego.
W związku z tak ukształtowanymi przepisami UoKUR powstaje wątpliwość, czy realizacja procesów reorganizacyjnych, w wyniku których dochodzi do przejścia tytułu prawnego do nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości rolnej przez podmiot uczestniczący w reorganizacji stanowi „zbycie nieruchomości rolnej”, o którym mowa w UoKUR, a co za tym idzie czy będzie wiązało się z koniecznością uzyskania zgody KOWR z uwagi na rozpoczęcie biegu 5 letniego zakazu zbywania ziemi rolnej. Co do zasady, procesy reorganizacyjne spółek posiadających ziemię rolną, od czerwca 2019 r., nie wymagają bowiem uzyskania uprzedniej zgody KOWR na ich przeprowadzenie.
Wobec braku w przepisach UoKUR definicji „zbycia nieruchomości rolnej” wydaje się, że pojęcie to należy rozumieć wyłącznie jako przeniesienie prawa własności (udziału we współwłasności, użytkowania wieczystego) nieruchomości rolnej na inną osobę w drodze umowy albo jednostronnej czynności prawnej, a co za tym idzie, że zakaz zbywania nieruchomości rolnej w ciągu 5 lat od jej nabycia nie obejmuje sytuacji, w których w tym okresie dochodzi do przejścia tytułu prawnego do nieruchomości rolnej na rzecz innej osoby w wyniku zdarzeń innych, niż czynność prawna (w tym takich jak np. podział spółki czy połączenie spółek). Takie rozumienie przepisów UoKUR oznaczałoby również brak konieczności pozyskania zgody KOWR na przeprowadzenie procesu reorganizacji w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej przez jeden z podmiotów, który w niej uczestniczy.
Należy jednak mieć na uwadze, że KOWR prezentuje w tej sprawie odmienne stanowisko – jak wynika z udzielanych przez KOWR informacji, przykładowo dokonanie przekształcenia spółki w ciągu 5 lat od nabycia przez tę spółkę nieruchomości w drodze połączenia wymaga uzyskania zgody KOWR, o której mowa w art. 2b ust. 3 UoKUR. Oznacza to, że zgodnie z interpretacją KOWR, pojęcie „zbycia nieruchomości rolnej”, użyte w art. 2b ust. 3 UoKUR należy utożsamiać z szeroko zdefiniowanym w UoKUR „nabyciem nieruchomości rolnej”. Takie rozumienie przepisów oznaczałoby, że każda zmiana właściciela nieruchomości rolnej w ciągu 5 letniego zakazu zbywania nieruchomości rolnej, w tym również w drodze innego zdarzenia prawnego wymaga uprzedniej zgody KOWR. Należy mieć przy tym na uwadze, że taka interpretacja przepisów UoKUR przez KOWR nie ma charakteru wiążącego. Planując procesy reorganizacyjne warto jednak uważnie przeanalizować potencjalne ryzyka związane z posiadaniem przez spółki uczestniczące w reorganizacji nieruchomości rolnych oraz konsekwencje ich ziszczenia się.
W każdym przypadku, przed przystąpieniem do planowania kilkuetapowych reorganizacji, należy przeanalizować obowiązki wobec KOWR. Skutki braku pozyskania wymaganej zgody KOWR na zbycie nieruchomości rolnej są bardzo dotkliwe, ponieważ takie zbycie ziemi rolnej jest nieważne (art. 9 ust. 1 UoKUR). Należy również pamiętać, że UoKUR reguluje obowiązki związane nie tylko z procesami podziałów, przekształceń i połączeń spółek, ale także związane ze zbyciem udziałów/akcji spółek kapitałowych, o czym pisaliśmy tutaj.
